2009-10-16

住宅金融支援機構や銀行が﹁返済期間50年﹂の住宅ローンを始めたというニュース。あきれてぶっとびます。
50年も終わらないローンを組んで、何かを買うのは、明らかに﹁分不相応﹂ってもんですよ。
25歳で家を買ってローンを組んでも50年ローンだと完済は75歳。男性なら平均寿命ぎりぎり。てか、死ぬ直前まで稼ぐのは無理でしょ。一度もリストラされないまま年収が上がっていき、退職金もたっぷり出て、子供も無事に独立し、家族の誰も大きな病気にもならず、かつ、親が︵自分が60歳くらいの時に介護費用も使わずに︶すんなり亡くなり、ある程度の貯金やら不動産を残してくれて、ようやくぎりぎり払えるかも、みたいな﹁捕らぬ狸を5匹くらい当てにした﹂計画は無謀すぎます。しかも地震や火災、地域の治安の変化などで、不動産価値が大きく下がる可能性もあるし、なんらかの理由で引っ越しを余儀なくされる可能性もあります。先日、そのうち仕事はインドか中国にしかなくなりますよと書きました。いつまでも日本で仕事があると思わないほうがいいっす。
私の感覚では、たとえ安定した大企業に勤めていたとしても、今の主流である30〜35年ローンは長すぎて怖いと感じます。ああいう長期ローンは経済の成長期、すなわち﹁適度なインフレ率と適度な成長率が長期にわたって続く時代﹂＝当然に﹁給与も、買った不動産自体もどんどん値上がりする時代﹂を前提に設定された仕組みです。今や、相当の一流企業に勤めていても35年先なんてわかんないし、公務員だってこんな財政赤字の国で、かつ政権さえ変わる世の中では安泰でないはず。
そろそろみんな、最長でも10年のローンで払える範囲のものしか買わない、というまっとうな判断に戻るべき時なんじゃないかと思います。 10年なんて短すぎるって？よく考えてください。家以外ならそんな長い期間返せない大借金はしないでしょ。なんで家だとそんなにリスク不感症になるんでしょう。リボ払いとかよりよっぽど“無茶な借金”な気がしますけど。
誤解のないように。私は家を買うなと言っているわけではありません。その時の自分の姿が想像できないほど先まで続く、超長期のローンを組むなと言ってるだけです。ちゃんと十分な頭金を貯めて、借金の期間は10年で済むくらいになってから“それで買える範囲の”物件を買えばいいんです。新築にこだわるから高くなるんです。﹁子供ひとりひとりに個室﹂とかいうから高くなるんです。分不相応な物件に手を出すのはやめましょう。
そもそも35年ローンなんて“銀行と住宅会社と不動産会社の陰謀”です。贅沢なモデルルームを作って見せびらかし、実態以上に高い値段で買わせ、物件価格では補えないような借金を負わせて金利を稼ぐ。たとえば 3000万円で売られている物件があるとしましょう。銀行は実質的には“その物件には 3000万円の価値はない”と知りつつお金を貸してくれます。物件価値が 3000万円あると彼らが思っているなら、﹁お金が返せない場合は担保として不動産を明け渡す﹂だけの契約にできるはず。でも実際にはそんな契約はしてくれません。﹁ローンを返せない場合は、物件を売って弁済し、かつ、足りない分はその後も返し続ける﹂という契約しかしてくれないんです。
なんでかって？だって銀行はわかってるんです。その不動産に 3000万円の価値があるのは、買った瞬間だけだってことを。だから不動産を処分しても、借金が残ると。不動産の値段は住み始めたとたん＝新築でなくなった時点で2割さがり、老朽化する不動産は10年で半額になったりします。これは中古住宅でも同じ。都会の猫の額のような土地にたつ一戸建てだって、建築基準法の改正や条例ひとつで“売れない土地”になってしまう可能性があるんです。
10年後には 1500万円の価値しかないとわかっている不動産を 3000万円で買い、2800万円くらいの借金を背負い、延々と銀行に利子を払い続けている人がたくさんいます。過大な買いものをすると、ローンの期間を長くしないと必要な額の借入ができません。そしてローン期間が長ければ長いほど儲かる銀行は、できる限り長いローンを勧めてきます。でもね、ローン期間が長期になると払う利子はどんどん増えていき、反対に残債はどんどん減らなくなる。だから万が一にもローンが返せなくなると、購入者は泣く泣く不動産を売り払い、それでも多額の借金が残る、という悲惨な事態に追い込まれます。
誰が得してます？
想像してみてください。 35年ローンとは、子供が5才の時にした大借金を、その子が40才になる年に完済するという計画です。どんだけ先の話かわかるでしょ。その間には、離婚の可能性もあれば、親のどちらかが大病をして闘病生活に入るかもしれない。海外で働く時代になるかもしれないし、子供の事情で引っ越した方がいいという結論になるかもしれないんです。
しかも驚かされるのは、自分のローンの﹁利子の総額﹂を知っている人が少ないこと！﹁僕は住宅ローンが 3000万円あって・・﹂という人がいますが、それは元本額です。今度、周りの人に聞いてみて下さい。﹁あなたの住宅ローンの利子総額ってどれくらい？﹂と。答えられない人が半分以上でしょう。
ご参考までに 3000万円を2％の利率、35年返済で借りると、利子だけの総額で 1200万円弱です。ボーナス払いにするともっと多くなります。変動ローンで途中で利率がアップすると、さらに増えます。この 1200万円は、不動産の対価として払う額ではありません。不動産の値段は“元本合計+頭金”です。不動産とは別に﹁お金を貸して貰うことの対価として、銀行に払う額﹂が利子総額です。つまりこの 1200万円は“銀行の収入”です。あなたには 1200万円もの大金を、不動産︵家︶に対してではなく、“お金を借りるための対価”として銀行に払う経済力がありますか？利子分の 1200万円を稼ぐのに、あなたの手取りで何ヶ月︵何年︶かかりますか？
よく﹁35年ローンを組んだけど、もっと早く返すつもり﹂という人がいます。だったら、最初から短い期間でローンを組めばいいんです。﹁35年ローンを組んで早期返済で20年で返す﹂のと、最初から20年ローンを組むのと、﹁利子の総額﹂がどれくらい違うか知ってますか？　知ってて、そう言ってます？
﹁住宅ローンを組んで家を買う﹂というのは、﹁不動産会社から家を買う契約﹂と﹁銀行からその代金を借金する﹂というふたつの別個の契約を結ぶということに他なりません。それぞれの契約について、本当にこんな契約を結んで大丈夫なのか、よーく考えましょう。
私にとって﹁買うのに10年以上のローンが必要になる価格のもの﹂は、自分の立場にそぐわない分不相応なものだと思ってます。だからなんであれ、そんな長い借金をしてまで買おうとは思いません。﹁家だから30年ローンはごく普通﹂などと思うとしたら、あなたは銀行と不動産会社と住宅会社に洗脳されているのかもしれません。