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中国の住宅不動産販売はなぜ回復しないのか？ : 村越誠の投資資本主義

http://www.cityhouse.cn/default/forsalerank.html ↑中国の地域別不動産価格動向が見れるサイト算数的に買えないことは自明の理。中国政府は一応口だけはなんとか住宅不動産販売を回復させようとあれやこれやと言っているが、実際は今年の住宅不動産販売数は相変わらず前年比-30~-40%と全く売れていないに等しい販売状況で、販売金額の前年割れもとうとう4年連続となっている。では、なぜ色々中国政府が不動産販売支援をしているように見えながら、販売は回復しないのだろうかというのを今回はまとめていきたい。そのヒントは記事上部にある中国の地域別不動産販売金額が載っているサイトである。そこで、上海や北京などの一等地ではなく、やや微妙な地域の価格動向を見ていきたい。例えば合肥の不動産価格を見てみよう。【合肥の住宅不動産価格動向】上記で黄色い線が中古価格・

kaorun 2024/07/04

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中国だけじゃない…！ドイツ発の「欧州不動産危機」が今後2年間にわたって深化するという大問題をどう考えるべきか（朝香豊） @gendai_biz

中国だけじゃない…！ドイツ発の﹁欧州不動産危機﹂が今後2年間にわたって深化するという大問題をどう考えるべきか米NYCB問題がドイツに飛び火今から1年前の2023年3月、シリコンバレーバンクの破綻をきっかけに、アメリカの地方銀行が商業用不動産融資でかなりマズいことになっているのではないかという懸念が広がった。この危機はFRBの迅速な対応で一旦は収まったが、今年に入って、アメリカの地銀数行の持ち株会社であるNYCB︵ニューヨーク・コミュニティ・バンコープ︶があやしくなってきたということで、再びアメリカの地方銀行の抱える商業用不動産融資問題が脚光を浴びることになった。今はやや沈静化している感もあるが、問題が完全に解決したとは言えず、潜在的な懸念としていまだ燻っているとみるべきだろう。そしてこのNYCB問題がヨーロッパ、特にドイツに飛び火するということも起こっている。例えばブルームバーグ

kaorun 2024/04/05

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中国プレイヤーの資産投げ売りで先進国資産バーゲンセール開催 : 村越誠の投資資本主義

世界の不動産市場、ダメージ判明へ－中国勢の不良資産売り始まる優良資産バーゲンセール。ここもと報道を見ていると、中国の不動産企業が外国で持っている不動産を投げ売っているという話や、中国の機関投資家が外国株を投げさせられているといった報道が出始めた。これについては、先進国資産のバーゲンセールとほぼ同義だなと思えるのでまとめていきたい。中国はまだ一般経済にまではやばい雰囲気は波及していないが、金融市場は大混乱といっていい状態だ。まず不動産会社は抱えている大量の満期の近い借金を返済するために、もはや中国国内の住宅不動産在庫が全く売れないことから、保有している外国不動産資産を投げ売るしかなくなっている。しかし、状況として最悪なのが欧米各国が高金利政策を行っており、さらに足下で政策金利がピークとなっている中で、ほぼ市況がボトムの段階で投げ売りせざるを得なくなっている。記事の一番上のリンク

kaorun 2024/02/22

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「日本に行って爆買い」はもうできない？数値化して分かったバブル崩壊の実態と中国人を待ち受ける悲惨な現実フェルミ推定で考える、都市に住む“平均的家庭”に何が起こるのか？ | JBpress (ジェイビープレス)

中国における不動産バブル崩壊が誰の目にも明らかになった。ただ、そのバブルがどの程度のものなのか、崩壊して何が起こるのか、もう一つ明確ではない。その最大の原因は、中国政府が発表するデータが信用できないからだ。折に触れて内外のマスコミが報じるデータからも、全体像を掴むことはできない。ここではフェルミ推定︵実際に調査することが難しい数量を論理的な推論によって概算すること︶の手法を借りて、中国のバブル崩壊とはなんなのか考えてみたい。

kaorun 2024/02/20

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コラム：低迷する香港不動産市場、本質的問題は地位の低下

10月24日、香港不動産市場の不調は域内全体の低迷の兆候だ。話題のタネになっている中古住宅価格は２０２１年8月のピークから19％下落。08年の世界金融危機以来最大の落ち込みとなった。写真は２０２０年撮影︵２０２３年　ロイター/Tyrone Siu︶﹇香港　24日　ロイター　BREAKINGVIEWS﹈ - 香港不動産市場の不調は域内全体の低迷の兆候だ。話題のタネになっている中古住宅価格は２０２１年8月のピークから19％下落。08年の世界金融危機以来最大の落ち込みとなった。とはいえ、香港は依然として世界で最も手の届きにくい住宅市場のままだ。23年のデモグラフィア報告書によると、香港で最も人口の多い地区である沙田のフラット︵６００平方フィート︶価格は８１０万香港ドル︵１０３万米ドル︶で、22年第3・四半期の年収中央値のほぼ19倍。1年前の23．2倍から低下したものの、潜在的な住宅購入者はま

kaorun 2023/10/24

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住宅ローン繰上げ返済が流行っている間は、中国景気の本格回復は見込めない : 村越誠の投資資本主義

China’s disgruntled homeowners drive ‘wave of early repayment’ on mortgages, threatening Beijing’s consumption drive デレバレッジ環境下では、戻るもんも戻り切らない。中国の不動産市場が崩壊してから約1年半経っているわけであるが、以前のブログで記載した通り、不動産デベロッパーへの資金繰り供給は大々的に行っているものの、一方で需要喚起はちょろっと住宅ローンを引き下げただけで、劇的な効果が出るものは打たれていない。これまでの中国不動産バブルというのは値上がりを前提にみんな住宅ローンを借りて住宅を買っているわけなので、賃貸利回りと借入利率が全く成り立っていない。日本であれば、東京23区の3LDK賃貸利回りっておそらく4%前後ぐらいなわけだが、これに対して固定金利住宅ローン利率が

kaorun 2023/02/21

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グローバル不動産、不良債権22.6兆円か－信用不安と景気後退招く恐れ

住宅市場から商業用不動産に至るまで、世界最大の資産クラスである不動産の価値が下落し、経済に信用不安の波を引き起こす恐れがある。約1750億ドル︵約22兆7000億円︶相当の不動産関連の債権が既にディストレスト状態だとブルームバーグの集計データが示す。資金が楽に得られる時代の終焉︵しゅうえん︶と金利上昇による犠牲者が数を増しており、多くの不動産市場が機能をほぼ停止し、一部の貸し手は借り手に対し、資産を売却しなければ担保権を行使すると警告している。法律事務所ワイル・ゴッチェル・アンド・マンジスの調査報告によれば、流動性低下が影響し、欧州不動産のディストレス水準は過去10年で最も高い。ＭＳＣＩのデータに基づけば、英商業用不動産価格は2022年下期に20％余り下落した。グリーン・ストリートによると、米国でも約9％下げた。商業用および住宅用不動産の開発と取引の減少は、実体経済の支出への影響が

kaorun 2023/01/24

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韓国でバブル崩壊か…年収6割以上を返済に充てる人々　無理な投資・金利急上昇・“家賃ゼロ”制度で住宅ローン苦が深刻　｜FNNプライムオンライン

この記事の画像︵23枚︶日本では、日銀の金融政策の動向と住宅ローンの金利引き上げに注目が集まっているが、ひと足早く政策金利の引き上げに踏み切ったお隣・韓国では今、不動産価格が暴落している。つい最近まで﹁不動産バブル﹂が続いていた韓国で今、何が起きているのか？ FNNソウル支局の一之瀬登支局長が、現地・ソウルから詳しく解説する。アメリカに追随…金利急上昇の韓国で悲鳴　不動産バブル崩壊か日本でも先週、金利が大きなニュースになったが、韓国では日本よりひと足早く、政策金利の大幅な引き上げに踏み切っている。韓国の中央銀行にあたる﹁韓国銀行﹂は、政策金利を、過去最低だった0.5％から3.5％まで急速に引き上げた。日本が－0.1％に据え置いているのとは対照的で、韓国はアメリカの利上げに追随した形だ。しかし今、その副作用が深刻になってきている。もともと韓国では、2022年の夏頃まで不動産価格

kaorun 2023/01/24

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どうなる混乱中国経済失速の要因“不動産不況”の深刻度 | NHK

こう話してくれた男性が暮らすのは、内陸部・河南省の鄭州にあるプレハブ住宅。入居予定のマンションの建設が1年以上前から中断しているといいます。人口1200万余りの鄭州は、中国の東西南北を結ぶ交通や物流の要衝ですが、国内でも不動産の問題が最も深刻な状況だと言われています。男性はもともとマンションの建設予定地に住んでいました。部屋の提供を受けることを条件に立ち退きに応じたのに、入居のめどは立っていません。やむをえず建設現場の前に仮設の家を建てて暮らしています。入居予定のマンションを背に話す男性なぜ住宅建設は進まない？住宅ローンを借りて買ったマイホームに住めない。中国ではそういう信じられない事態が社会を揺るがす問題に発展しています。では、なぜマンション建設は止まったのか。大きな要因は不動産デベロッパーの資金繰りの悪化です。中国のデベロッパーは、これまで金融機関からの借金や物件の購入

kaorun 2023/01/18

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勝者不在の中国住宅バブル退治、不動産不況の到来が国民生活を圧迫

中国ハイテク産業の中心地、広東省深圳市に住む教師の銭さんのように、持ち家が欲しいと願う人々は国の住宅政策から何の恩恵にもあずかっていない。政府は住宅価格の高騰に歯止めをかけようと不動産セクターに対する規制を強化した。銭さんは住宅購入資金を蓄えるため、9年前から寮でルームシェアをしている。最近の相場変調で住宅は約10％安くなったが、彼女の給料もまた9％減らされた。実際に住宅を買えるようになるには、あと何十年も貯金を続けなければならない。﹁深圳に来たとき、住宅価格に驚いた。政策が大きく変わったけど何の希望もない﹂と話す。31歳の銭さんはデリケートな問題だとしてフルネームを明かさずに取材に応じた。﹁定年まで寮暮らしかもしれないと考えると怖くなる﹂と言う。中国当局による住宅バブル退治は異例の厳しさで、不動産開発会社に課した借り入れ規制は金融リスク低減という目標をおおむね達成した。直撃を受けた

kaorun 2022/12/28

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香港の狭小「ナノ」アパートにそっぽ、落ち込む住宅市場で最大の打撃

駐車スペースほどの面積しかない物件もあるという香港の悪名高い狭小アパートが、不動産市場が落ち込む中で最も大きく打撃を受けている。住宅ローン政策の変更と不動産価格の下落を受け、購入希望者らはより広い物件を手に入れるチャンスが広がる中で、狭小のいわゆる﹁ナノ﹂アパートにそっぽを向きつつある。ミッドランド・リアルティー︵美聯物業︶によると、不動産開発業者は今年１－11月に、ワンルーム在庫物件の48％しか販売することができなかった。1ベッドルームと2ベッドルームの物件ではそれぞれ53％と67％だった。香港では、初めて住宅を購入する場合に頭金が1割で済む物件の価格上限が2月に1000万香港ドル︵約1億7000万円︶と、従来の800万香港ドルから引き上げられている。

kaorun 2022/12/24

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ここまで来たサンフランシスコの空洞化、ハイテク業界不振が追い打ち

サンフランシスコのセールスフォース・タワーは、この地域のテクノロジー主導型経済のモニュメントとして約５年前にオープンした。米西海岸で最も高いオフィスビルとしてそびえ立ち、近未来的な新トランジットセンターや約４ブロックに及ぶ屋上公園と共に市中心部のブームを象徴してきた。最近のある日の午後、屋上公園の歩道を歩いている人は、バッジや会社のロゴ入りの服を着たテクノロジー企業社員などごくわずかだった。近くのレストランは営業中だったが、かつてのような長い行列はない。それもそのはずだ。61階建てのセールスフォース・タワーはこのところ部分的に空室状態にある。民間セクターで市最大の雇用主であるセールスフォースは柔軟な勤務体制を採用している。また、多くのテクノロジー大手と同様に人員削減を進めている。近くにある超高層ビルのテナントであるフェイスブック親会社のメタ・プラットフォームズは先月、全世界で従業員を１

kaorun 2022/12/24

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国によって異なる住宅ローンの固定・変動金利の選好 : 炭鉱のカナリア、炭鉱の龍

世界中が一斉に金融引締めに差し掛かる中、不動産市場への打撃の懸念が話題になっている。長期金利の上昇に連動する形で住宅ローン金利が上がれば、当然借りる人は減るし、借りられる金額も減って来るので住宅価格はその分ディスカウントになりやすい。住宅価格の調整のペースや調整幅は国によって異なっており、日経新聞などは﹁利上げで先んじた国や市場が過熱していた国﹂ほど調整が深刻としており、また家計債務の大きさに注目している。それでは利上げが遅れた国々も遅れて調整がやってくるのか。本ブログは先立って米国の不動産市場について調査していたが、一度消費者が大挙して固定金利で30年以上借りてしまい金利リスク︵及び金利上昇後の損失︶を世界中の機関投資家に転嫁してしまった後の、不動産市場の引締めの効きづらさにはため息が出るばかりであった。固定金利住宅ローンの金利を引き上げたところで新たにローンを組みづらいだけで既に借り

kaorun 2022/11/26

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中国の住宅バブル退治、痛みは数年継続か－つけは国民と銀行に

中国の住宅市況回復を図る巨額の銀行融資や利下げ、不動産開発会社支援といったさまざまな刺激策は、上海近郊の自宅を売りたいエコーさんにとってほとんど役に立っていない。問い合わせは半年でわずか4件。メディア業界で働く彼女は現在、売却希望価格を330万元︵約6750万円︶に1割下げることを考えている。中国現代史で最悪の今回の住宅不況について、エコーさんは数年続くとみている。﹁誰もが購入を決める前に住宅価格急落を待っている﹂として、﹁悪循環に陥るだろう﹂と述べた。暗い見通しを示せば報復を受ける恐れがあるとして、姓を明かさないことを条件に話した。厳しい住宅不況はこれ以上悪化せず、当局が打ち出した刺激策が年内もしくは来年には効果を発揮すると想定するエコノミストは多いものの、エコーさんのような住宅の売り手は、はるかに厳しい現実に直面している。

kaorun 2022/10/15

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香港で住宅に売れ残りの山－販売初日に１軒も売れないプロジェクトも

最近のある土曜日、香港の高級シッピングモールで100人以上の不動産会社の営業マンが買い物客に大規模な住宅プロジェクトの売り込みを行っていた。ヘンダーソン・ランド・デベロップメント（恒基兆業地産）が開発した「ワン・イノベール－ベルビュー」の第１期分の売り出し価格は、新界にある近隣の中古物件より９％安く設定された。それにもかかわらず、先月の発売以降の売れ行きは芳しくなく、10月第１週の段階で約３分の１が売れ残っている。さらに悪いケースもあり、販売初日に１軒も売れなかった総戸数139戸の物件もある。香港市場では珍しいことだ。販売記録によれば、積極的に宣伝されていたもう１つのプロジェクトも１日目に２軒しか売れなかった。

kaorun 2022/10/12

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急失速する米住宅市場、売り手に不意打ち－価格引き下げ「うんざり」

Rows of houses stand in Las Vegas, Nevada, U.S. Photographer: Jacob Kepler 米住宅市場の異変は急激に起きた。ワシントン州シアトル近郊のエバレットにある自宅を売りに出しているカーリンとジャック・ステンジェム夫妻は5月以降、提示価格を10万ドル︵約1350万円︶近く引き下げた。夫妻は小さい家への住み替えを希望している。レンガ造りで湖やトレイル︵自然歩道︶への専用アクセスを持つ夫妻の自宅は現在、89万9000ドルで売りに出ている。カーリン夫人はこの価格に﹁うんざり﹂しているという。﹁2カ月前には、不動産サイトのジローで110万ドルと評価されていた﹂と夫人は話した。新型コロナウイルス禍をきっかけとした住宅市場の活況は急失速しつつある。住宅ローン金利が少なくとも50年ぶりの速いペースで上昇する中、住宅購入のハードルは一気

kaorun 2022/07/03

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米国の次期景気後退入りは2024年が濃厚、住宅バブル崩壊再来は杞憂か

1979年東京銀行︵現三菱UFJ銀行︶入行。為替資金部次長、調査部次長、ワシントンDC駐在員事務所長、︵公益財団法人︶国際通貨研究所チーフエコノミストを経て、2009年4月より現職。経済学博士︵京都大学︶。政策・マーケットラボ日々起きている政治・マクロ経済・マーケットの動きを、専門家の執筆陣が鋭く分析する。投資や事業運営の方針を立てる上で役立つ﹁深い知見﹂を身に付けよう。バックナンバー一覧米国の短期と長期の金利格差︵長短金利格差︶がフラット、ないしは逆転する︵長期金利の方が短期金利より低くなる︶兆候があり、これが近い将来に米国が景気後退に入るシグナルだという論調が日米の経済系メディアなどで最近よく目につく。リーマンショック前にそのような長短金利格差が逆転したのは2006年だ。2006年は高騰を続けていた米国の住宅価格︵S&P/Case-Shiller指数︶が当時の高値を付けた年で

kaorun 2022/04/16

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中国の新築住宅価格、２月は0.13％下落－業界低迷に歯止めかからず

中国の新築住宅価格は2月に下落ペースが再び加速した。当局がてこ入れに動いたものの、不動産業界の低迷が続いている。国家統計局が16日発表した統計によれば、主要70都市の新築住宅価格︵政府支援住宅除く︶は2月に前月比0.13％下落。1月の下げ率は0.04％にとどまっていた。中古住宅市場は0.28％値下がりと、下落ペースは1月と変わらず。中国恒大集団など不動産開発会社の流動性危機がデフォルト︵債務不履行︶につながり、波及懸念が業界と広範な経済全体に広がっている。このところ複数の地方政府が住宅ローン金利や頭金要件の引き下げといった需要喚起策に軸足を移している。中国人民銀、上海の銀行に不動産融資の加速促す－関係者

kaorun 2022/03/16

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坂の上の罠(2)不動産バブル、無理重ね限界　米全土2回買える「地価」 - 日本経済新聞

花火大会の終幕のような破裂音が響き、砂煙が巻き上がる。2021年8月下旬、雲南省昆明市で未完工のマンション14棟が爆破解体された。﹁鬼城﹂爆破解体資金難に陥った開発会社が工事を放棄。7年間の野ざらしの末、安全性の問題などから解体が決まった。がれきの山になるまで1分弱。あっけない最後だった。中国恒大集団の経営問題に揺れる中国の不動産市場。対外的にも﹁大中国﹂のメンツがかかる習近平︵シー・ジンピ

kaorun 2022/01/26

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全く予想外のタイミングで有名中国中堅不動産デベロッパーがデフォルト : 村越誠の投資資本主義

中国不動産開発の世茂集団、信託会社からの融資でデフォルトほげえええ（遠い目）【シマオの株価チャート】これまで数多くの中国民間不動産会社が習近平の政策の犠牲の下有利子負債を返済できずにデフォルトしてきたが、ここにきて中堅不動産会社として有名なシマオ（世茂）が有利子負債の償還に失敗してデフォルトしたというニュースが流れてきた。個人的にはこれは相当衝撃的な話だと思っている。エバーグランデのデフォルトは巨額負債ではあるものの、そもそもレバレッジ拡大のさせ方がでたらめで死ぬならお前からだよなという当たり前体操的な側面が強かったし、昔からやばい企業として有名であった。しかしシマオはそういう会社ではない。基本的に一線都市（上海とか北京）とかを中心に堅実的な不動産開発を行ってきた民間不動産会社として中堅ながらも有名であり、大手米国格付け会社からも投資適格格付けをもらっていた中国民間不動産デベ

kaorun 2022/01/11

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