公営住宅

横浜ドリームハイツ
（神奈川県横浜市戸塚区）
横浜ドリームランドの跡地に建設された。横浜市が運営する市ドリームハイツと、神奈川県住宅供給公社が運営する県ドリームハイツが隣接する。この建物は市ドリームハイツ。

高崎市営中居住宅
（群馬県高崎市中居町）

愛知県営戸田北住宅
（愛知県名古屋市中川区戸田明正）

市営住宅の看板
名古屋市営中あじま荘
（愛知県名古屋市北区）

公営住宅︵こうえいじゅうたく︶は、公的機関が直接供給・管理している住宅。なお、所有者が公的機関であるかを問わず、建設や維持管理に公的助成を受け、低家賃で貸与・供給されているものは社会住宅という。イギリスやアメリカには政府の公的機関が直接的に住宅を供給する公営住宅制度がある。一方、フランスやドイツでは住宅の供給は経済活動とされ行政機関が直接行うものではないとされており、地方自治体による公営住宅は歴史的に存在せず、適正家賃住宅組織による社会住宅制度が存在する。

日本の公営住宅

法的根拠については「公営住宅法」を参照

日本では、公営住宅法︵昭和26年法律193号︶によって定められている。地方自治体の中には﹁都民住宅﹂﹁市民住宅﹂などの名で中堅所得者層を対象とした賃貸住宅を運営しているものもあるが、これらは公営住宅とは別のものである。

歴史

日本では、大正中期から昭和初期にかけて公営住宅に関する実験的な取り組みが行われるようになった。

1922年︵大正11年︶9月21日からは大阪府で住宅改造博覧会が開催された。

1923年︵大正12年︶に発生した関東大震災を受け、たとえば現在の港区立芝小学校などにバラックが建てられ、翌1924年︵大正13年︶には震災義捐金で財団法人同潤会が設立されると、仮設住宅に続き鉄筋コンクリート造アパート・同潤会アパートの建設が始まり、合計16カ所に完成した。同潤会は1941年︵昭和16年︶の太平洋戦争勃発に伴い、主に軍需産業の労働者への住宅供給を行う住宅営団へと発展的に解消した。

1927年︵昭和2年︶には不良住宅地区改良法が施行され、住宅地区改良事業が進められ改良住宅が建設された。これは戦後の1960年︵昭和35年︶5月17日に制定された住宅地区改良法に引き継がれた。

1945年︵昭和20年︶に終戦を迎えた後、主要都市は空襲により住宅の絶対数が不足しており、主要な戦災都市に越冬のための簡易住宅30万戸を国庫補助により建設することが決定された。1949年︵昭和24年︶頃になると資材不足は緩和し、応急的な住宅政策から恒久的な住宅政策へと移った。1950年︵昭和25年︶には住宅金融公庫が発足した。

1951年︵昭和26年︶6月4日には公営住宅法が制定、同年7月1日に施行された。同法に基づき、公営住宅の整備が本格的に始まった。深刻な住宅不足を解決すべく、戦後復興の一環として国民に住宅を大量供給する目的で開始された。当初の公営住宅の入居者は低所得者層ではなく、家賃支払能力のある所得階層を対象としており、公営住宅にはセーフティーネットとしての機能は持たされていなかった。

その後、1955年︵昭和30年︶に日本住宅公団︵現‥都市再生機構︶が設立。高度経済成長によって増加したサラリーマン世帯を主とする勤労者階層に対する住宅供給は公団住宅が担うこととなり、公営住宅は世帯主が低所得者または身体障害者で夫婦を主体とする社会福祉の一環として位置づけられるようになっていった。

平成初期の1990年代半ば以降は、住宅関連に対する政府による公的支援は大幅に削減された。住宅政策・都市計画を専門とする平山洋介によれば、これにより﹁住宅と住宅ローンの大半﹂が市場に委ねられることとなった。2005年︵平成17年︶には公営住宅の戸数が減少に転じた。

2003年に公営施設︵都道府県・市区町村営︶の業務を民間に委託する﹁公設民営﹂改革の一環による、指定管理者制度が法律化されたことにより、主に都道府県営か、政令指定都市・中核市・特別区営の公営住宅を中心に、指定管理者による民間委託が実施されている事例も増えている。 2024年には所得基準(税などを除いて1カ月の所得が月15万8000円以下)を5年以上超えた非低所得者らが本来定められている退去処分や警告も受けず、公営住宅に住み続けていた問題が発覚した。

名称

殆どの名称が﹁～住宅﹂または﹁～団地﹂という名称だが、東京都営住宅や広島市営住宅は﹁～アパート﹂、名古屋市営住宅は﹁～荘﹂という名称である。

施設設備・費用

また、阪神・淡路大震災・東日本大震災以後の大規模震災発生後、築40年以上経過したものに関しては、建て替え、ないしは耐震補強工事を進めつつ、バリアフリー推進の流れから、エレベーターやスロープの設置が進められているが、エレベーターに関しては、建築基準法により基準として高さ31m以上の建物、並びに﹁サービス付き高齢者向け住宅﹂についても3階建て以上の建物はエレベーターの設置が必須とされ、それ以下は原則的にその設置義務がないことなどから、エレベーター自体が設置されていない住宅も多いため、近年は従来からの住宅に外付けする形で、国土交通省を中心として提案を募集した4人程度が乗れる低コストの小型タイプのエレベーターを1階層につき2部屋︵実際は中間階に設置するため、2階層・4部屋︶を1つで共有する階段室型、または片廊下増設型のどちらかで設置する計画が進んでいる。

階段室型の場合は、階段がそのまま残るため、車いす用スロープの設置工事︵概ねは脱着式︶をしない限り、車いすでの直接移動が困難ではあるが、既存の階段の踊り場の壁を撤去し、工事期間中も既存の住居で住み続けながら外付け工事をすることができる。一方片廊下増設型の場合はバリアフリーの点では優れているが、一時的に住居を閉鎖し、他の部屋・住居への仮住まいをしなければならないなどのデメリットも多い。

またコストパフォーマンスという点では、設置費用・メンテナンス費用・数十年後の改修に伴う撤去費用などを総合的に踏まえて考えた際、長崎県が5階建て・1棟につき30室・20年間使用を想定して試算したところ、階段室型が約4800万円であるのに対し、片廊下増設型になると、工事費に加え、対象住居の仮住まい費用などが掛かるなどの問題点もあり、約7600万円とかかってしまうため、前者が低コストでの工事がしやすいが、自治体の財政負担が大きく、入居者に対する共益費の負担が増加することなどもあり、山形県などのように設置予定めどがついていない例もあり、特に歩行が困難な高齢者や身体障がい者を抱える家庭では、階段の移動負担が少ない低層階への引っ越しを促す例もある。

ギャラリー

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  名古屋市営南あじま荘（2013年）
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  名古屋市営南あじま荘（2019年）
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  名古屋市営中あじま荘（2013年）
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  名古屋市営中あじま荘（2020年）
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  名古屋市営西あじま荘（2020年）
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  名古屋市営西あじま荘の広場と遊具（2019年）

応募方法

(一)家族向けは配偶者を対象とする家族である18歳以上の世帯主が対象で、1世帯につき1件であり、住民税を約定日までに納付していることに加え、自治会の加入と団地内清掃、草刈り、ごみ当番などの自治会の活動に参加することが公営住宅法や自治体の住宅条例で義務付けられている。

(二)応募のさいに、資格審査に必要とされる収入証明書の提出を求めるが、審査基準に満たない場合は無効となる。なおこれまで審査時にはほかの書類︵未納や国税徴収法の滞納処分を受けたことがない旨の証明する住民税納税証明書、所得証明書、住民票、印鑑証明書、戸籍謄本︶の提出を求めていたが、一部の自治体では﹁マイナンバー制度導入基本方針﹂による、市民の事務手続きの負担軽減を図るため、それらの提出が不要になったものもある。

(三)応募のさいに、連帯保証人も未納や国税徴収法の滞納処分を受けたことがない旨の証明する住民税納税証明書、所得証明書、印鑑証明書、住民票は提出不要であるが、資格審査時に連帯保証人の所得証明書、印鑑証明書、住民票の提出が必要となる。

(四)配偶者の別居目的での応募は無効とする。

(五)入居時の家賃は募集住宅一覧の掲載家賃額に基づく。

(六)入居後は居住者が共同使用する部分に関しては、家賃とは別に共益費を負担してもらう。

(七)浴室の設置されていない住居︵浴槽・給湯器など︶は、入居者の自己負担で設置するが、一部の自治体ではそれらが設置されていない場合でも所有自治体の費用負担により浴室を設置する場所もある。

(八)持家を保有している者の応募は無効となるが、資格審査日までに持家を売却する予定がある場合には応募できる場合がある。

(九)通常は資格審査合格後の入居申込後に補修や空き部屋のあっせんを行うため、数ヶ月程度であるが、部屋の補修や空き状況によっては1年以上かかることもある。

(十)抽選は公平性を高めるため一般公開による厳正な抽選で行われるが、2020年以降は新型コロナウイルスの感染防止策として、抽選会は無観客︵パソコンやスマートフォンを利用した動画ライブ配信サービスなどで一般公開︶実施される。抽選結果は、書面で通知され、応募後に無効と判明した場合はその理由を書面にて通知される。

(11)当選者は資格審査後に担当職員が当選者の居住地を直接来訪し、当選者の虚偽申告︵18歳未満の児童がいるひとり親世帯枠で応募した者は、交際相手の生活用品、出入り、交際相手からの金銭的支援などがないかどうか︶確認をするための実態調査が実施され、同居する児童は18歳になったら、住居から退去しなければならない。

(12)当選者は資格審査時に応募者、18歳未満の児童も含む同居者全員、連帯保証人が暴力団員、暴力団構成員、密接交際者 ︵暴力団を離脱してから5年が経過しない者も含む︶であるか否かの確認、過去の犯罪歴と前科を調査するため、都道府県警本部または、所轄の警察署に照会される。

(13)外国籍の場合は、在留資格が1年以上残っていることに加え、在留カードを保有していることが必要である。

募集期間は原則として、一定期間に区切って募集する﹁総合募集﹂で、応募者多数の場合抽選となるが、﹁総合募集﹂で定数割れが発生した物件に関しては先着順で入居できる﹁随時募集﹂の物件がある。なお随時募集物件では、単身資格要件︵下述︶のない60歳未満でも原則10年以内の期限付きで入居できる物件もある。

入居条件

以下は大阪市の市営住宅の例を抜粋して記する。次の各号のすべてに該当する者が入居できる。

(一)公営住宅の所在地に居住︵住民票登記︶している者。但し、元々は都道府県が運営していた公営住宅が所在地の市区町村に土地所有者が移管した場合は、場所によりこれまでその所在地の市区町村以外の都道府県民が申し込めた過去の経緯を踏まえ、同一都道府県の他市区町村在住者用の入居枠を設けている場合がある

(二)現在の同居人、ないしは同居しようとする親族︵内縁・婚約者も含む=以下同文︶、ないしは同性愛者などで、自治体のファミリーシップ制度に基づいたパートナーがいる者︵高齢者、身体・精神障がい者や生活保護受給者など、一定の要件を満たす者は単身でも住居可能な場合もある︶

(三)入居者全員の収入合計が国、ないしは自治体の定める基準範囲内、かつ家賃の支払い能力がある者

(四)住宅困窮者

(五)申請者、または同居人、並びに同居しようとする親族、ないしは同性愛者などで自治体のファミリーシップ制度に基づいたパートナーが、公営住宅に係る家賃未納、ないしは駐車場賃料、公営住宅や共同施設などに係る損害賠償金の支払いがある方でないこと

(六)申請者、または同居人、並びに同居しようとする親族、ないしは同性愛者などで自治体のファミリーシップ制度に基づいたパートナーが、自治体からの明け渡し請求︵ただし家賃滞納による立ち退きなどを除く︶を受けて、公営受託を明け渡し、かつその明け渡し日の翌日を起算日として5年を経過していない方でないこと

(七)申請者、または同居人、並びに同居しようとする親族、ないしは同性愛者などで自治体のファミリーシップ制度に基づいたパートナーが、暴力団関係者︵暴力団員による不当な行為の防止に関する法律﹁平成3年法律第77号・第2条・第6号﹂に基づく︶や︵暴力団を離脱してから5年が経過しない者も含む︶でないこと

(八)なお、車いす常用者向けの特別設計住宅居住予定者は、上記とは別の申請資格が必要となる場合もあるので要問合せ。

また﹁事故住宅物件﹂︵前住居者が住居内で人身事故や刑事事件などによる死傷事件が起きたり、事件性のない孤立死などにより発見が遅れた物件などのこと︶と表記される物件もあるが、入居までには補改修を行うため、一般の新築・空家などの住宅とは特に変わりがない。但し、事故の原因などの詳細については募集する自治体では回答できないとしている。

単身資格要件

以下の各号のどれか1つに該当し、かつ共通申し込み資格のすべての条件を満たしている者︵これを福祉世帯ともいう︶。但し、﹁親子近居向け﹂、ないしは﹁車いす常用者世帯向け﹂とされる物件に申し込みをされる場合は、それらの要件を満たすことも必要である。

(一)募集期間最終日で満60歳以上である

(二)自治会の加入と活動に参加することが公営住宅法や自治体の住宅条例で義務付けられている。

(三)身体障がい者手帳1-4級を所持している者

(四)戦傷疾病者手帳を所持し、その障がいの程度が特別項症から第6項症までと第1款症である者

(五)原子爆弾被爆者に対する擁護に関する法律第11条・第1項の規定に基づき、厚生労働大臣により認定を受けた原爆被害者

(六)生活保護受給者︵中国残留孤児などの支援給付を受けている者も含む︶

(七)日本国外からの引揚者であることを証明する厚生労働省・社会・援護局長発行の永住帰国証明書の交付を受け、日本に引き上げた日から起算して5年未満の者

(八)ハンセン病療養所入所者︵1996年3月31日までに厚生労働大臣が定める施設に入所していた者︶

(九)ドメスティックバイオレンスの被害者

(十)ひとり親世帯 申し込み時点のいずれかに当たり、また募集締め切り日の時点で18歳未満の扶養している家族を指す
(一)死別・離婚、ないしは婚姻によらず母・または父となった者

(二)離婚者で、現に婚姻していない者

(三)婚姻によらずに母・または父になった18歳以上で、婚姻していない者

(11)警察への行方不明の捜索願や家庭裁判所に失踪宣告を届け出ており、配偶者の生死が1年以上不明である者

(12)住民票の登記上1年以上配偶者と離れている︵遺棄されている︶者

(13)配偶者の暴力などにより婚姻関係が事実上破綻し、ひとり親家庭に準じる世帯にある状況の者︵ただし、この場合は都道府県・政令指定都市・東京都の特別区の地域保健福祉課などでひとり親家庭・ないしはそれに準じる世帯として証明を受けることが条件︶

(14)その他に配偶者が国外への赴任などにより扶養を受けられない者や、配偶者が身体障がいにより労働能力を喪失している者、配偶者が1年以上法令により拘束︵刑事事件の逮捕による懲役刑=死刑・禁固などの服役︶を受け、長期にわたり扶養が受けられない者
※ただし、18歳未満の児童・生徒がおり、年収103万円以上は扶養者とはならない

障がい者の家賃減免制度

地方自治体によっては、障がい者に対し家賃の特別減免制度を設けているところもある。例えば東京都の場合、精神障害者保健福祉手帳1級及び2級を持っている精神障がい者に対し都営住宅の特別減免制度がある。

その他注意点

(一)現在公営住宅に入居しており、住宅の狭小などの困窮理由で、新たに応募を行い当せんされた場合の部屋の斡旋は原則として、現居住住宅の家賃の完納・返還を義務付けることを条件とする。

(二)介助犬・盲導犬・聴導犬などの補助犬を除き、ペットとしてのイヌ・ネコなどの飼育は禁止となっている

(三)応募者、同居者全員、連帯保証人が暴力団員、暴力団構成員、密接交際者︵暴力団を離脱してから5年が経過しない者も含む︶ である場合や、住民税、国民健康保険料の滞納者、自治会活動にきちんと参加できない者の応募は無効とする。

(四)入居時は、家賃の3か月分相当を敷金として納付する。退去時にこの敷金は現状の回復に要する費用分を控除︵差し引き︶したうえで残額のある場合は返還する。また畳・ふすま・クロスなどの経年劣化の費用は家賃に含まれないため、借主の全額負担となる。

(五)資格審査のさいに連帯保証人として、18歳以上の親族で保証能力と日本語がきちんと読み聞きができる、日本国籍を有する者︵破産者で復権を得ない者、被保佐人を含む成年被後見人、暴力団員、暴力団構成員、密接交際者、外国籍ではない者︶が必要となり、連帯保証人を選任できる者がいない場合は無効とする。また、一部の地方自治体では家賃保証会社を利用可能な地域もあるが、保証会社の実施する与信審査で見送りとなった場合も同様に資格審査で無効となる。

(六)応募者、同居者が外国籍の場合は、資格審査のさいに入居者全員の在留カードが必要となる。

(七)入居や同居資格を偽って、不正な手段で入居や同居をした場合は、地方裁判所の仮執行付きの明け渡し請求、使用許可の取り消しに加え、詐欺罪で処罰されるだけでなく、以後の応募や入居は不可となる。

(八)公営住宅は全国一斉に毎年6月から7月に収入申告が実際され、18歳未満の児童も含む世帯員全員の所得を申告する義務があり、地方自治体が定める所定の必着日に申告書が窓口に到着しない場合は、民間賃貸住宅と同様の家賃が認定され、場合によっては使用許可が取り消しとなり、地方裁判所の仮執行付きの明け渡し請求の対象となる。ひとり親世帯枠で入居している世帯は収入申告の際に、窓口担当者から交際相手の生活用品、出入り、金銭的援助を受けていないか、担当者の現地訪問による調査が行われる。

(九)公営住宅は家賃の安い賃貸住宅ではなく、自治会の入会と、公営住宅法により住宅の保管義務があり、団地内の清掃、草刈り、敷地内の蛍光灯交換の修繕などは住民たちが責任を持って行う義務があり、玄関にある表札と郵便受けには氏名︵名字のみ︶をきちんと表示する義務がある。

(十)公営住宅は借主が死亡した場合は民間賃貸とは違い、相続人に継承することはできず、地方自治体が定める一定の猶予期間内に住居から退去しなければならない。

英米の公営住宅

イギリス︵グレートブリテン及び北アイルランド連合王国︶

イギリスには各地方に住宅部局があり公営住宅を供給・管理している。第一次世界大戦の勃発により労働者住宅の家賃が高騰し、1915年にはグラスゴーで家賃ストライキが発生するなど住宅難が社会不安を生じさせていた。

1919年には住宅及び都市・農村計画法︵アディソン法︶が制定され、地方自治体が公共住宅を建設する場合の政府補助金の制度を創設した。

1930年には住居法︵グリーンウッド法︶が制定され、地方自治体がスラムを撤去する場合の補助制度や地方自治体の家賃割引の権限を定めた。

1949年には住居法が制定され、公的住宅供給の条件であった労働者階級という要件を撤廃し、すべての国民に公営住宅への入居権を認めた。

しかし、公営住宅に代わって非営利民間組織である住宅協会︵housing association︶が供給する社会住宅の数が伸びている。住宅協会は特定の都市の一定地域のみを対象としていることが多く、住宅公庫に登録された団体が約2,300団体ある。住宅協会の組織形態には、協会、会社、信託団体があり、慈善団体が母体のものから元公営住宅部局の職員が主体のものまで幅広い。地方公共団体が供給、管理、運営、払い下げ、住宅協会への移管が進んでいる。また、地方公共団体及びニュータウン開発公社により管理されている公的賃貸住宅の居住者への払い下げとハウジング・アソシエーションヘの移管が急速に進んでいる。小規模世帯等の増加に対応し、住宅の供給を増やすことが必要とされ、賃貸住宅に対しても既存の住宅の改善を進めるために、民間の資金を導入して整備を行おうとしている。

カウンシル・フラット

英国の地方自治体によって建てられた低所得者向けのカウンシル・フラット︵カウンシル・ハウス、カウンシル・エステート︶は、割安な家賃で、低所得者、失業者、シングルマザー、生活保護対象者などが優先的に入居できる仕組みである。もともとカウンシル・フラットは、1875年の公衆衛生法で定められた地方都市のスラム解体政策の一部であり、当初の目的は労働者階級の暮らしを向上させ、同時にスラムをなくすことで近隣の土地の価値を上げることだった。その後、第二次世界大戦による住居の破壊、急激なインフレーション、兵士の復員による新婚世帯の増加などが原因で、深刻な住宅不足が起きる。これを受けた政府は1946年、住宅法を制定し公営住宅の建設を積極的に推進し、1951年までに英国全土で約90万戸のカウンシル・フラットが建設された。やがて1960年代に入ると、再び都市部のスラム解体政策に重点が置かれるほか、核家族化に伴う若年層・高齢者用住宅の建設も開始し、住居の大量供給のためカウンシル・フラットの高層化も進んだ。

マーガレット・サッチャー首相率いる保守党政権が1980年の住宅法によって導入したのが、Right to Buyという制度で公営住宅の住人が現在居住する物件を市価より安い値段︵約33～50%︶で購入できる権利を与えるもので、この制度によって英国の持ち家率は飛躍的に上昇し、現在も改定されながら続いている。これにより、公営住宅が次々と私有化・民営化され、順番待ちをする入居希望者は、膨大な数にのぼった。その後1980年代にかけて建設され、それ以降カウンシル・フラットの建設は大幅に減少しているといわれている。

新たな公営住宅建設には政府からの資金援助が望めず、借入金にも厳しい制限があることから、自治体は従来とは異なる方法で公営住宅建設の費用を捻出する必要があった。そこで、地方自治体は所管の住宅建設会社を設立し、民間の土地開発業者のように個人向け住宅を建設・販売し、その収入を公営住宅建設費に充てるというスタイルを編み出した。英国の地方自治体の3分の1以上が独自の住宅建設会社を設立し、1980年の住宅法によって力を奪われていた地方自治体は、約40年ぶりに公営住宅を建設し始めた。

アメリカ

アメリカでは地方住宅庁︵local housing authority︶が公営住宅を供給・管理している。家賃負担は応能家賃制度となっている。

アメリカでも公営住宅に代わって非営利民間組織であるCDC︵community development corporation︶が供給する社会住宅の数が伸びている。アメリカには2000以上のCDCがあるが、組織の分類が困難なほど多様で、賃貸住宅が一般的だが、持ち家を中心に供給している組織もあり、商業開発や啓蒙活動等も行っている組織もある。

低所得者への住宅政策は1937年から始まり、不良住宅の解消と住宅費補助を二大目標として、自治体が建設する公営住宅の所要資金の元利を40年にわたって償還するというものであった。公営住宅は、必ずしも対象を貧困層に限定してはいなかったが、民間住宅業者を圧迫しないという条件があって第2次世界大戦後家賃は市場家賃の80%に抑制され、スラム地区改良や都市再開発に伴う住宅取り壊しを補完するものとされたため、対象者は低所得者、人種的マイノリティに偏った。

1968年から、入居者の家賃負担を世帯収入の25%に限定するとした改正は、入居者の貧困世帯化を反映するものであると同時に、促進するものであった。公営住宅は貧困世帯とマイノリテイのゲットー化をもたらすイメージが、公営住宅団地の造成を困難にした。既存の公営住宅団地のなかには、ゴーストタウン化するものもあった。

1993年のアメリカの公営住宅132万戸とされていたが、既に新規供給は停止されており、取り壊しや払い下げにより公営住宅は減少している。

2018年7月31日に住宅都市開発省(HUD)は、公営住宅敷地内と建物から25フィート以内の喫煙を禁止した。この喫煙禁止は、政府住宅機関の医療費や修繕費を一年間に153ミリオンドル︵1億5300万ドル︶節約できると推定されている。屋内とビルの近くでの喫煙を排除することは、受動喫煙から人々を守る唯一の方法であるとし、また、住民や従業員を受動喫煙してしまうことから守ることに加えて、禁煙政策は、禁煙をしたい人と禁煙を試みている人の禁煙行動を促し健康な環境を作ることを目的としている。

カリフォルニア州

カリフォルニア州では住宅価格の高騰、、地元経済への悪影響と人口流出が問題になっている。カリフォルニア州ハウジングコンソーシアムによると、手頃な住宅提供(affordable housing)は、不本意な引っ越しの軽減、住宅の開発による一時的な建設に関連する雇用と地元経済での継続的な消費を通じた地元の経済活動を促進、検討された社会サービスを集中的に提供することを通じて社会サービスのコストを削減、貧困のサイクルを終わらせる手助けをなど、広範な利点があると考えられると述べている。

独仏の社会住宅

ドイツ連邦共和国

ドイツではsozialer Wohnungbau︵社会福祉的な住宅建設︶と呼ばれるが、名前が長いのでSozialwohnung︵社会福祉住宅︶と呼ばれることが多い。社会住宅が住宅政策に大きな役割を果たしており、低利の公的資金を投入して建設され、低利資金が未返済の状態で、借家人、家賃水準および居住面積が一定の条件を満たすものをいう。ドイツでは公益住宅企業が社会住宅︵社会賃貸住宅︶の約3分の2を管理しており、残りは個人家主や民間企業が管理している。

1990年までは税制優遇を受けることのできる公益住宅企業が存在し、社会住宅の主たる担い手となっていたが、住宅の公益に関する法律が廃止されて、公益住宅企業の税制上の優遇策は廃止された。

2002年1月には、50年間にわたり住宅建設促進の基本法であった第2次住宅建設法が廃止され、代わって社会的居住空間促進法が制定された。新法では、住宅市場を活用し、自力では住宅の手当できない世帯(低所得者、多子世帯、高齢者等)に目的を特定して住宅政策を実施することとなった。

第一次世界大戦後、国は労働者用のアパートの建築に取り組み、ナチスの時代になるとさらにこれに拍車がかけられた。第二次世界大戦後、﹁国は社会の広い層に住む場所を提供すべし。﹂と法律で定めたことがきっかけになり、国が公営住宅を建てた。これが低所得層の大きな支えになっていたが、﹁ただでもらった公営住宅を管理するよりも、目先の利益に目が眩んで、低所得層の住居を投資家に売却してしまった。民間企業のノウハウを利用した方が効率のいい運営ができる。﹂と州政府はこれを正当化し、1988年公営住宅を州の管轄に移行した。国は社会福祉住宅を16の州に払い下げたが、投資家が興味を示すのは利益のみで買い取った社会福祉住宅は大規模に改築されて、上層中間層から裕福層へのアパートと変わってしまった。

社会福祉住宅の代わりに、子供がいる家族や個人が収入不足のために適切な住居に住むことができない場合、州が補助金を出す制度としてWohngeld︵家賃補助金︶が実施された。ドイツで就職して税金を納めていれば、需給資格が生まれる。しかし、郊外から都市部にドイツ人が流れ込みを始めると住宅不足が生じ、家賃が上昇して、これまでは家賃補助金がなくても生活できた人が、補助金を申請するようになった。都市部で払えるアパートを借りること自体が困難になり、家賃補助金も何の役にも立たなくなった。

市民の不満の高まり、州選挙での敗北が原因となって、地方自治体は2016年頃から公営住宅の建築に力を入れている。しかし新しく建設される公営住宅よりも、公営住宅のステータスを失う住宅の方が多く、この状況が好転するのは早くても2020年頃になると予測される。

フランス共和国

フランスには適正家賃住宅という社会住宅がある。HLM︵適正家賃住宅︶組織が社会住宅の9割を管理しており、残りは国などから出資を受けた経済混合会社︵SEM︶が管理している。HLM組織はフランス国内に900以上あり、HLM公社・建設整備公社、HLM株式会社、HLM建設協同組合がある。APL︵個別住宅援助︶やALF︵家族住宅手当︶の受給者要件を満たさない者に対するALS︵社会住宅手当︶もあり、適正家賃住宅の居住者に対して所得、世帯構成、住宅の評価額、地域、家賃等に応じて支給される。

オイルショック以降、移民、低所得者などの社会的弱者が集中するようになり、住宅の劣化に加え、失業、バンダリズム、軽犯罪などの社会問題を抱えてきた。1977年以降、政府は、都市の困窮防止政策として、住宅団地の改修や建替え等の物理的対策を中心に、雇用・教育対策などの社会的対策についても取り組んできたが、根本的な解決には至らず、社会問題が深刻化し顕在化していくなか、一定の社会階層が限られた地区に集中することが、社会問題の要因の1つであるとの認識が一般化される。

1991年7月13日の都市基本法は、ソーシャルミックスの概念を初めて取り上げ、都市圏内で均衡ある社会住宅の配置を目的に、社会住宅の少ない市町村にその建設を促す取組みを定めた。2000年12月13日の都市の連帯と再生に関する法律は、それを強化するために、一定の都市圏に位置する一定規模以上の市町村に全住宅戸数のうち20%を社会住宅とすることを義務付けた。このように、社会住宅の供給と同時にソーシャル・ミックスを達成することが、フランスの都市住宅政策の課題として求められていた。

2003年にボルロー法が制定され、主要目的の1つとして、困窮地区の居住と住環境を持続的に再生することが掲げられた。その手段として、市街地改良全国プログラム︵Programme National de Rénovation Urbaine=PNRU︶が制定され、その実施主体として全国市街地改良機構︵Agence Nationale pour la rénovation urbaine=ANRU︶の創設が規定された。これにより、2004年から、パリ都市圏を中心にフランス全国でPNRUが実施されている。

家賃相場無視や入居者情報把握不足による諸問題・改正案

日本で公営住宅への住民の需要が高い理由は、市場原理や設置地域野の相場を無視した﹁家賃の安さ﹂であるため、それに付随する諸問題が起きている。所得だけでなく金融資産も把握する改正、低所得者向けの家賃補助支給制度へ移行し、公営住宅自体は削減するべきと指摘されている。

民業圧迫・公営住宅の過剰供給問題

人口減少社会の中で日本の人口は減少しているために民間アパートの空室率も上昇傾向が続き、日本全体で住宅が余っている 。2018年時点でも800万戸もの空き家が問題になっているのに、税金などの公的資金で﹁安い家賃で住宅﹂を供給し、一部の人だけが利益を享受できるような仕組みには疑念が呈されている。地方自治体が家賃の安い公営住宅を供給することによる民業圧迫が起こっているため、公営住宅は減らすべきと指摘されている。 

未入居者との不平等問題・高家賃地域への安価公営住宅設置の禁止改正案

公営住宅の家賃は付近の相場より格段に低く、入居出来た者と出来ない者の不平等も指摘されている。特に家賃が高い地域に公営住宅を建てることや所得のみで入居者を決めることにも批判がある。

東京都港区北青山に2019年12月に竣工した、地上20階建てで総戸数は302で建物内に保育園や児童館も併設されている﹁都営北青山三丁目アパート﹂へは応募や批判が殺到した。ここは、東京メトロ表参道駅から徒歩5分という一等地にもかかわらず、家賃が6万2000円という市場価格との差のが乖離しており、表参道ではなく、立川や東村山などの平均家賃が低い地域に建てるべきだと指摘された。東京都の公営住宅は都内に約53万戸の公営住宅がある。都営の平均家賃は2万3000円で、民間の家賃平均8万9600円のおよそ4分の1と格安である。日本において、公営住宅に格安で住む人を子育て世帯が支えるといった歪つな構造・民業圧迫から削減論があるす

入居時点の資産把握・入居後の収入資産把握の必要性

橘玲は、入居時点の所得制限︵都営住宅の場合は月収15万8000円以下︶のみでは、多額の資産や貯金のある退職者や、所得を低く調整できる自営業者も﹁低所得者﹂として入居することが可能であるとして、マイナンバー制度などを活用し、金融資産の把握も必要であるとしている。後述のように入居後に所得制限を超えた金額を入居者が稼ぐようになっても、多くの公営住宅で退去措置が守られていない問題がある。

入居者の定期的実態把握の必要性

無断入居者・非行グループ

「名古屋アベック殺人事件」も参照

1988年2月に名古屋アベック殺人事件を起こした、犯人の少年少女らは事件当時、名古屋市港区野跡三丁目の市営住宅﹁市営南汐止荘﹂の︵C-18号室︶を勝手にたまり場にしていた。この市営住宅は、名古屋市が伊勢湾台風で被災による家屋喪失者のために建設したが、事件当時は戸建て・団地の合計869世帯の居住者の把握は徹底されていなかった。入居するには、名古屋市営住宅管理課に申請してから入居するのが定められていたが無届け入居者が複数おり、1988年の事件直前にも市営住宅に対する無届け改築もされていた。たまり場になっていた市営住宅の部屋は書類上は﹁1961年に入居した人物﹂(犯人たは別人)が入居者になっていたが、少年少女らは勝手に住んでいた。シンナー遊び、ラジオを大音量騒ぐなどしていたため、管理する名古屋市住宅管理公社に住民から苦情が寄せられていたが退去させられていなかった。1982年6月以降から使用料︵家賃︶の滞納に対して、3年半後に1985年12月に催告書の送付を漸くした。管轄する汐止管理事務所職員が少年が勝手にすむ同室を訪問し、家賃支払い要求を開始していた。

暴力団員関連

2007年6月、国土交通省から各都道府県知事へ向けて﹁公営住宅における暴力団排除について﹂が発出され、暴力団排除に関する基本方針を一本化した。これを受け、各都道府県や市区町村では住宅管理条例に暴力団排除を盛り込むとともに、所管の警察との連携強化を進め、公的な賃貸住宅からの暴力団排除を強く推進した。

2010年5月には、兵庫県尼崎市で低所得者を対象とした家賃減免制度を悪用し市営住宅の家賃の支払いを免れたとして、兵庫県警が山口組系の暴力団組長を詐欺罪容疑で逮捕した。 公営住宅は家賃滞納も多く、全国の公営住宅における1か月以上の家賃滞納は2015年度末時点約21万世帯にものぼる。家賃滞納者の滞納事情や生活状況の把握や、家賃滞納者に対する住宅部局と福祉部局との連携した対応が不十分であることが指摘されている。

問題入居者退去強化の必要性・改正

韓国

韓国では低所得者向けで資産審査もある国民賃貸住宅であるのにもかかわらず、高級車両保有の入居者が余りにも多いと問題になった。彼らのような﹁ヤムチェ族﹂への対処として、韓国土地住宅公社(LH)は2023年12月に全数調査を行うこと、車両価額3683万ウォン(約400万円)以上の車保有を禁止することを表明したLHは高価車両保有の入居者に対して、再契約拒絶(退去処分)や駐車登録制限など厳格化で対応している。2020年6月の3076台から2023年6月には322台に大きく減らすことに成功している。

日本

日本の公営住宅では迷惑行為や不正使用での強制退去させ、連帯保証人に対して損害賠償請求を行うこと自体のハードルが高いため、住民の違反行為への対処が難しい。民間物件では契約更新制度あるので、入居者の違反行為を確認した以降の次回更新時に退去させられる。しかし、更新制度がない公営住宅ではペット飼育、菜園、増築、改造、入居許可を得ていない者や暴力団員を同居させるなど規則破りが横行している。外国人入居者の増加もトラブルや違反行為の増加に繋がってる。トラブル続出している稲毛海岸駅最寄りの高洲団地では住民の4割が中国人となっている。公営住宅の中国人が団地内で菜園の無断栽培し、それらを撤去出来ない事態が起きている。住宅供給公社の注意にもかかわらず、撤去拒否されている。大阪府が2011年6月に行った府内実態調査で公営住宅敷地内に149カ所の耕作地を把握している。四條畷市の府営団地で多数、東大阪市の府営団地3ヶ所、堺市の府営団地の2ヶ所で起きている。

和歌山県にある田辺市・西牟婁郡の4市町の公営住宅の家賃滞納額が、2022年度時点で計4931万円となっている。滞納内訳としては、3カ月未満41戸、3カ月以上6カ月未満が18戸、6カ月以上1年未満が21戸、1年以上は68戸と判明した。市町側は支払いを促しているが、回収がうまく行っていない。

公営住宅法などで、収入基準額︵月15.8万円︶超えの世帯には家賃を引き上げ、基準額の約2倍(月約31.6万)を5年間連続で超過した高所得世帯には、該当の公営住宅のある地方自治体が退去要請することが定められている。しかし、会計検査院が47都道府県中13道府県の公営住宅約3万戸を抽出調査したところ、対象となっている退去処分が約2100戸に徹底されておらず、非低所得世帯が公営住宅に住み続けることが黙認されていた。更には約2100戸のうち724戸に対し、﹁自主的退去に委ねる﹂として退去請求すら行わず、退去拒否事情の確認も怠っていたことが判明した。会計検査院によると、全国542の地方自治体へ調査すると、その8割以上である465の地方議員自治体で、入居基準収入を上回るなど、本来なら退去対象となる世帯が公営住宅に住んでいた。会計検査院は﹁非低所得世帯が公営住宅を利用し続けること﹂は、低所得世帯の入居機会の強奪だととして、自治体へ公営住宅整備目的に交付金を給付している国土交通省に改善要求した。

脚注

出典

参考文献

●荻田武、Lim, Bon﹃公営住宅・居住者運動の歴史と展望﹄三村浩史 (監修)、法律文化社、1989年。全国書誌番号:90012013。 

●松本暢子﹁大規模都営住宅団地における居住者の世帯構成の変化に関する考察﹂﹃社会情報学研究﹄第19号、大妻女子大学、2010年、65-75頁、ISSN 13417843、NAID 110008426686、2021年1月31日閲覧。 

●“法律第百九十三号︵昭二六・六・四︶公営住宅法”. 衆議院. 2021年1月31日閲覧。

●平山洋介 (2021年10月8日). “コロナ後の都市・住宅政策 (下) 公的家賃補助の整備急げ”. 日本経済新聞. https://www.nikkei.com/article/DGXZQOCD2274W0S1A920C2000000/ 2022年2月14日閲覧。 

関連文献

●谷聖美﹁自治体住宅政策の史的展開--神戸市の場合を中心に﹂﹃岡山大学法学会雑誌﹄第48巻第3-4号、岡山大学法学会、1999年3月、419-471頁、ISSN 03863050、NAID 110000130588。 

●大阪の集合住宅の歴史をひもとく

●宮内貴久﹁高度経済成長期における公営住宅の建設 : 福岡市営弥永団地を中心に (高度経済成長と地域社会の変化)﹂﹃国立歴史民俗博物館研究報告﹄第207巻、国立歴史民俗博物館、2018年2月、183-221頁、ISSN 0286-7400、NAID 120006595804。 

●河野正輝﹃住居の権利 : ひとり暮し裁判の証言から﹄3号、ドメス出版︿住宅政策研究﹀、1981年。全国書誌番号:81029229。 

●小沼正、仲村優一、一番ヶ瀬康子、阿部志郎、佐藤進、江口英一、高島進、篭山京 ほか﹃社会福祉の課題と展望 : 実践と政策とのかかわり﹄川島書店、1982年。全国書誌番号:83018966。 

●建設省住宅局﹃Q&A新しい公営住宅法﹄商事法務研究会、1996年。全国書誌番号:97046473。 

●公営住宅制度研究会 (編)﹃地域住宅特別措置法・改正公営住宅法等の解説﹄ぎょうせい、2006年。全国書誌番号:21063164。 

●住本靖、井浦義典、喜多功彦、松平健輔﹃逐条解説公営住宅法﹄ぎょうせい、2008年。全国書誌番号:21485685。 
●第2次改訂版 (2018年03月20日発行)ISBN 9784324104576

●松久三四彦、後藤巻則、金山直樹、水野謙、池田雅則、新堂明子、大島梨沙﹃社会の変容と民法の課題 : 瀬川信久先生・吉田克己先生古稀記念論文集﹄成文堂、2018年。全国書誌番号:23039985。 

関連項目

●公営住宅法

●団地 / アパート

●改良住宅

●同和住宅

●日本住宅公団︵現‥都市再生機構︶/ 公団住宅

●借家人運動

●生活困窮者自立支援法

●居住の権利

●公の施設

●生活困窮者

●ミーンズテスト

●災害公営住宅

●天神復興公営住宅

●香港の公営住宅

●公営住宅 (シンガポール)

外部リンク

• 公営住宅について - 国土交通省住宅局住宅総合整備課
• 公営住宅制度の概要について - - 国土交通省住宅局
• 公営住宅法 - 衆議院